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MBA案例分析:“坠落”的碧桂园

来源:上海财经大学商学院 时间:2019-05-27 17:13:14
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  2018年7月19日,《财富》世界500强榜单公布,碧桂园再次上榜,并以335.7亿美元营收排第353位,较上年大幅度上升114位。

  而就在站上新高度的时刻,更大的问题也在来临。

  “辉煌”背后的“事故”

  2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币,跃居行业第一。2018年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%,位列全国房企榜首,可谓风光无限。

  然而,同时就在2018年前7个月内,碧桂园在全国的工地中就已经出现了多起安全事故。

  4月7日,广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌,致1死1伤;

  6月24日,碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌,造成1人死亡,9人受伤;

  7月2日,河南省安阳市碧桂园在建工地发生火灾;

  7月12日,位于杭州萧山所前镇的碧桂园前宸府项目发生道路坍塌,出现一个大坑;

  7月19日,河南省浙川碧桂园工地发生火灾。

  以及最严重的于7月26日在碧桂园六安项目工地发生一处围墙和活动板房坍塌,造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

  公开资料显示,碧桂园六安项目——碧桂园·城市之光项目位于安徽省六安市金安区皋城路与淠望路交叉口东南侧,西侧紧邻六安万达广场,地理位置及配套较为优越。项目占地面积约16万平方米,建筑面积约37万平方米。

  “事故”背后的“速度”

  究其根本,安全事故频发的背后是停不下来的扩张速度。截至2017年末,碧桂园在全球已经拥有超过1000个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。并且在2017年,碧桂园凭借5508亿元的房屋合同成为世界第一大房地产企业。

  在2013年至2017年期间,碧桂园合同销售金额的复合增长率为51%,而如此高速度的增长的背后是业务的“高周转”。主要市场在三四线城市的碧桂园,在广州、江苏和此次事故发生地安徽三地的土地储备最多,碧桂园分布在安徽地区的项目数量高达111个。

  即便是这样的周转速度,碧桂园的管理层还不满足。从2018年开始,碧桂园将“高周转”标准由“456”(拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转)提高到了“不可能完成”的“345”。但房子要成其为房子,很多周期和流程是不能赶,不能省的,否则就会埋下隐患,甚至立即爆发成事故。

  如此高周转的运营模式也曾有企业进行过尝试,万科也曾经用“5986”(拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅)来进行企业的发展。但2010年之后不久,万科逐渐放弃了对这一模式的死守。理由是,这会导致施工安全、工程质量、社区品质,以及财务安全等问题。

  碧桂园按高周转的节奏做如此大规模的经营,顺利时,必然业务和利润扩张迅速,一旦遇到意外,则会带来格外甚至是灭顶的风险。

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